Als je de wooncrisis oplost, krijg je een bankencrisis

Deze journalistiek mogen maken? Kijk op BackMe.org.

Dit onderwerp zal in meerdere stappen uitgelegd gaan worden, het is dan ook redelijk complex. Er is een wooncrisis, laten we het maar gewoon zo noemen. Veel te weinig woningen bij een populatie die met een miljoen zielen groeit per decennium door migratie, dat gaat wringen. De overheid bouwt dan niet bij maar knelt het aanbod juist steeds meer af, ook vanwege de ‘stikstofcrisis’ die in ernst zwaar overtrokken is. Als er eens een huisje op de markt komt staan er honderden mensen op de stoep en degene die in staat en bereid is gigantisch over te bieden is de theoretische spekkoper. De daadwerkelijke aankoop wordt gefinancierd met belachelijk veel schuld en zo wordt je huizenmarkt een casino. Als de woningnood namelijk weer afneemt, dan hebben de kopers een schuld genomen op de top van de markt terwijl de daadwerkelijke waarde van die woningen dan daalt. De hypotheek is voor de bank een bezit, die intern weer gefinancierd moet worden. Die financiering bestaat uit eigen vermogen, bijna altijd beursgenoteerde aandelen (bij Rabobank heten ze ‘certificaten’), daarnaast obligatieleningen afgesloten bij andere banken - vaak om de geldscheppende functie uit te voeren, het ‘fractional reserve banking’ en tot slot spaargeld. Banken zijn verplicht om een bepaalde verhouding tussen eigen vermogen en het balanstotaal aan te houden. Dat eigen vermogen is de buffer tegen verliezen op de bezittingen, dus hoe hoger het eigen vermogen, hoe meer spek op de botten de bank heeft om latere ellende zelf op te vangen. Nu wordt het eigen vermogen van de bank op een bijzondere manier berekend, met regels die niet gelden voor andere instellingen. De bank mag een bezit, zoals een staatsobligatie of de hypotheek van het gezin dat net enorm heeft overboden op een matig flatje, tegen een lagere waarde meenemen in het sommetje van de buffers. Als een hypotheek van een miljoen op een rijtjeshuis wordt afgesloten, dan moet de bank zelf een miljoen ritselen om het overbieden te faciliteren. De bank moet daar een mix van eigen vermogen en vreemd vermogen (schulden aangegaan bij andere banken plus spaargeld) tegenover zetten. Hoe die mix er precies uitziet, hangt af van de hoogte van de waarde van de waarde van de woning in vergelijking met de hoogte van de hypotheek. Als de waarde van het huis veel hoger is dan de hypotheek, dan mag de bank de waarde van de hypotheek onderwerpen aan een ‘haircut’. De hypotheek wordt dan tegen een lagere waarde meegenomen in de interne risicoberekening van de bank. Er hoeft vervolgens ook minder eigen vermogen voor aangehouden te worden. Dat is ook logisch. Als de hypotheek veel lager is dan de waarde van het huis, dan is er sprake van een veilige situatie en is de kans op een oninbare restschuld ook veel lager. Daarom is de haircut hoger en hoeven er weinig buffers te worden aangehouden voor toekomstige problemen, die waarschijnlijk wel zullen uitblijven. Deze standaarden zijn vastgesteld door de Bank of International Settlements te Basel. Op dit moment zijn de Basel III-normen van kracht. Wat gebeurt er nu als woningen ineens in waarde dalen? Dat zou het prettige gevolg zijn van meer aanbod, het logische gevolg van een succesvolle bestrijding van de wooncrisis. De banken zien dan dat de verhouding tussen de hoogte van de hypotheken en de waardes van de bijbehorende huizen verandert. Het rijtjeshuis van een miljoen is nog maar een half miljoen waard, maar de hypotheek staat nog steeds op een miljoen euro. De hypotheek is nu twee keer zo hoog als de waarde van de woning en dat maakt deze gevaarlijker, zeker ook voor de bank. Volgens de Basel III-regels moet de bank plotseling veel meer eigen vermogen aan gaan houden. Dat kan alleen door ineens heel veel aandelen te verkopen aan beleggers. Alleen staan de koersen van die aandelen al jaren onder water, behalve bij Rabobank. Het is voor een bank dan heel ongunstig om aandelen te verkopen, het zal tegen vervelende voorwaarden moeten gebeuren. De koers van Deutsche Bank staat al jaren gevaarlijk laag maar ook in Nederland is het niet best. Hier is ABN Amro de zwakke broeder. Als een land (Nederland bijvoorbeeld) dan een overheid heeft die geleid wordt door een premier die graag een loopje neemt met de waarheid en liever doormoddert dan echte beslissingen te maken, dan zal deze de schaarste kunstmatig hoog houden. Dat doe je door de woningnood voorlopig niet op te lossen, het is geen prioriteit. Intussen zullen de centrale banken dan eisen dat die hypotheekbanken wel meer eigen vermogen aanhouden en ze daar de tijd voor geven en laat dat laatste nu precies aan de orde zijn. Intussen is het te hopen dat de verhuur voor speculatieve doeleinden ook blijft toenemen, bijvoorbeeld om toeristen te huisvesten. Als een stad dat zwicht onder toerisme moet je dat niet ook ineens gaan inperken, alles is gericht op een maximale verkoopprijs en daarmee een hypotheekschuld die op het oog nog uit te leggen is. Het gevolg voor je middenklasse is verschrikkelijk, want de monetaire strapatsen maken het onmogelijk om met een redelijk salaris een huisje te kopen en aan een gezellig gezinnetje te beginnen. De huizenmarkt is geen markt, het is een zeepbel die wordt gedreven door gebeurtenissen op op de financiële markten, zoals kunstmatig lage rentestanden, soepele normen voor speculatief vastgoedkrediet en een toestroom aan beleggers die woningen opkopen. Dat alles is wederom zeer schadelijk voor je samenleving, maar die stemde dan ook massaal op een doormodderaar die geen keuzes maakt maar de evidente zeepbel die de huizenmarkt is steeds weglacht. Alles is gericht op hogere huizenprijzen om een financiële afrekening uit te stellen, in plaats van betaalbare woningen te realiseren waar de samenleving om smacht. Als het drugstoerisme terugkeert zal dat de prijzen ook opdrijven, want speculanten zullen huizen kapen om ze illegaal te verhuren. Ook dan kijpt de regering graag een oogje toe. Dan is er ook nog de klimaatgekkigheid. Door mensen te dwingen van het gas af te gaan, moeten ze zich nog verder in de schulden steken. De ‘klimaathypotheken’ zijn gewild, niet door de mensen die in het huis wonen dat al onbetaalbaar was, maar door internationale financiële partijen. Vermogensbeheerders kopen deze hypotheken graag op en door het gasverbod moeten mensen wel meer schulden aangaan. Het grootste deel van dat geld lekt weg naar het buitenland. Gezinnen geraken nog dieper en uitzichtlozer in de schulden, er is geen meetbaar effect op ‘het klimaat’ maar banken kunnen nu wel nog iets langer doorgaan met hypotheken produceren en die doorverkopen. Dit is wel uitstel, geen afstel, ooit stort het piramidespel dat de Nederlandse huizenmarkt is in en hoe langer dat nog duurt, hoe groter de schuldenberg en hoe harder de klap. Voorlopig wordt dat afgewend door steeds meer verplichte schulden met het klimaat als excuus, en immigratie. Dit mocht ik zaterdag bespreken bij WNL, hier terug te luisteren. Een langere uitleg staat sinds twee jaar op Youtube, in een gesprek met de Løllemeister. Ook maak ik een filmpje hierover om het te visualiseren.

Foto: Klaus Stiefel